十年前，南通市通州區(qū)的一對農(nóng)村夫婦將家里的一處私宅賣給了城里的遠(yuǎn)房親戚，十年后因拆遷將親戚告到了法院，請求判令買賣合同無效。
近日，南通市中級人民法院對這起房屋買賣合同糾紛案作出維持一審的終審判決，案涉《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，依法成立，駁回原告張某、蔣某夫婦的訴求請求。
案情介紹
陳某和張某、蔣某夫婦系遠(yuǎn)房親戚。
2009年，張某、蔣某夫婦想在老家蓋一幢新房，但資金緊缺。在家族長輩的主持和撮合下，已在南通市區(qū)落戶并在南通某高校任教的陳某，決定出資9.5萬買下張某夫婦位于南通市通州區(qū)興東街道楊世橋村七組的一處私宅，雙方于同年6月29日簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，當(dāng)?shù)厮痉ㄋ诤贤弦娮C簽章。
第二天，陳某的母親黃老太籌集了9.5萬元房款一次性支付給張某夫婦。隨后，該房由黃老太實(shí)際入住，至今黃老太的戶口也一直在興東街道楊世橋村。
2012年，楊世橋村拆遷，黃老太作為被拆遷人與當(dāng)?shù)卣炗喠恕斗课莶疬w補(bǔ)償安置協(xié)議》。2016年，當(dāng)?shù)卣ㄖ疬w戶去選房，可蔣某和黃老太卻為安置問題產(chǎn)生了糾紛。蔣某前往當(dāng)?shù)卣旁L稱，當(dāng)年他們所簽訂的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是在被蒙蔽和無奈之下簽訂的，房屋交給黃老太只是讓她暫時(shí)管理，要求撤銷黃老太被拆遷人資格。
當(dāng)?shù)卣g回了蔣某的要求。隨后，張某、蔣某以國家禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋為由，一起將陳某訴至南通市崇川區(qū)人民法院，請求法院判令《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。案件審理中，法院追加黃老太為第三人。
法院審理
崇川區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告簽約動(dòng)機(jī)真實(shí)，《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，簽約時(shí)被告確系城鎮(zhèn)居民。雖然我國法律、行政法規(guī)明確禁止宅基地買賣，相關(guān)的國家政策亦多次禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，但從公共利益層面看，案涉房屋所在土地已經(jīng)因征收轉(zhuǎn)為國有土地，原有宅基地的性質(zhì)和原告的農(nóng)民身份都已發(fā)生轉(zhuǎn)變，黃老太合法占有并實(shí)際居住使用案涉房屋，當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織繼而認(rèn)可其被拆遷人資格，村集體利益亦未受到損害，該協(xié)議也不存在其他損害社會公共利益的情形。黃老太就案涉房屋出資并實(shí)際居住可認(rèn)定為其與被告系共同購買行為，而黃老太作為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，購買該房并不違反有關(guān)國家政策和法規(guī)的規(guī)定，因此，《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)為合法有效。并且，原告賣房后一直未提出過異議，直到拆遷拿房時(shí)才有此訴求，《民法總則》第七條明文規(guī)定：“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實(shí)，恪守承諾。”如果認(rèn)定《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，那么鑒于恢復(fù)原狀的法律后果失信者反將獲益，故對原告的訴請不應(yīng)支持。
據(jù)此，崇川法院遂判決案涉《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》依法成立，駁回原告張某、蔣某夫婦的訴求請求。
蔣某不服，向二審法院提起上訴。南通中院經(jīng)審理維持原判。
法官說法
該案一審承辦法官、崇川區(qū)法院民一庭庭長葛美玲介紹說，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋行為的效力問題在理論界至今沒有定論，傳統(tǒng)司法實(shí)踐通常認(rèn)定此種合同無效。
1999年頒布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中明確規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”
2004年國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》：“改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地�！�
同年國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證�！庇捎诔擎�(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋可能造成農(nóng)民失地的問題，禁止此種行為可以說成為了國家的基本政策，在司法實(shí)踐中，法院往往會以行為人違反了社會公共利益來認(rèn)定此種買賣合同無效。
葛美玲介紹說，處理此類糾紛應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)的原則，妥善衡平當(dāng)事人之間的利益，維護(hù)交易秩序的安全和穩(wěn)定，以期實(shí)現(xiàn)法律效果和社會效果的統(tǒng)一。
本案中，案涉房屋所在土地已經(jīng)因征收轉(zhuǎn)為國有土地，原有宅基地的性質(zhì)和原告的農(nóng)民身份都已發(fā)生了轉(zhuǎn)變，案涉《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》早已履行完畢，當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織亦未否定案涉協(xié)議，同時(shí)案涉房屋已經(jīng)拆遷不復(fù)存在，無返還的可能，有關(guān)拆遷權(quán)益也已經(jīng)政府處理分配，原告所提出的當(dāng)年不是出售房屋、無權(quán)出售、只是將房屋交給黃老太“打理”、要求黃老太等交出拆遷利益、進(jìn)行房款“清算”等理由或訴請，實(shí)質(zhì)是看到巨大的拆遷利益后，不顧事實(shí)欲推翻多年前出售房屋的行為，明顯有違誠信原則，因此認(rèn)可本案合同的效力，也相對更能為社會公眾從情感上所接收。
來源：中國普法 責(zé)任編輯：黃海英
