在房產(chǎn)交易中，通過房地產(chǎn)中介掌握購房信息、達(dá)成購房交易無疑是置業(yè)的重要途徑。有別于以往多為中介公司追繳中介服務(wù)費(fèi)情況不同，近兩年的居間合同糾紛多發(fā)于房屋買賣或租賃過程中，買賣或租賃一方當(dāng)事人主張中介公司不規(guī)范行為導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行從而在租賃合同或買賣合同糾紛中一并要求中介公司承擔(dān)責(zé)任。

　　可以說部分房地產(chǎn)中介在提供居間服務(wù)過程中存在不規(guī)范、不誠(chéng)信甚至違規(guī)操作，加上買賣雙方急于交易，慎重不足，已成為了二手房買賣或房屋租賃糾紛產(chǎn)生的根源之一。

　　案例一

　　尹小姐向中介尋求商鋪出租。中介為其推薦一處旺鋪，介紹出租人為陳先生，并促成尹小姐與陳先生簽訂租賃合同。合同明確約定，陳先生將其擁有的房屋租賃給尹小姐作商鋪使用及要辦理租賃登記備案手續(xù)等。

　　尹小姐支付了首月租金、履約保證金、中介費(fèi)，接收了房屋，但之后無論如何催促陳先生就是不配合辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照。尹小姐通過物業(yè)所在地的物管處了解到陳先生原來僅是物業(yè)承租人，且該物業(yè)只能作住宅使用，不能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

　　為此，尹小姐將中介公司和陳先生訴至法院，認(rèn)為其提供虛假信息，使自己蒙受經(jīng)濟(jì)損失，要求撤銷合同并賠償。

　　法庭上尹小姐、陳先生和中介公司各執(zhí)一詞，尹小姐主張中介公司的置業(yè)顧問明確告知陳先生是商鋪的業(yè)主，且陳先生也口頭承諾可以協(xié)助原告辦理工商登記手續(xù)。陳先生和中介公司卻都否認(rèn)有過這樣的承諾。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為

　�、� 陳先生隱瞞了房屋性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)真實(shí)情況，構(gòu)成欺詐；

　�、� 尹小姐在沒有核實(shí)房屋性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)情況等重大事項(xiàng)的情況下直接簽訂租賃合同，也有一定過錯(cuò)，雙方應(yīng)各自承擔(dān)因合同被撤銷的責(zé)任；

　　③ 中介公司未查清房屋性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)情況即促成租賃合同，現(xiàn)合同被撤銷，中介費(fèi)應(yīng)予退還。

　　連線法官——

　　本案中雖然各方對(duì)于訂約前的情況陳述不一，但從已簽訂的租賃合同內(nèi)容看，尹小姐承租房屋的目的是用作商鋪使用，陳先生明確其對(duì)房屋擁有合法出租權(quán)，由此可以認(rèn)定中介公司和出租方具有隱瞞房屋性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)情況的情形。

　　房屋性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)情況等屬于租賃合同的重大事項(xiàng)，居間人應(yīng)向委托人如實(shí)報(bào)告。一些中介公司為吸納房源，沒有要求“業(yè)主”出示身份證、產(chǎn)權(quán)證等有效證明，僅憑“業(yè)主”陳述即對(duì)外放盤。

　　其后促成交易，隨口對(duì)買房人或承租人作出口頭承諾或不實(shí)陳述。我國(guó)《合同法》規(guī)定，中介方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。案件后經(jīng)調(diào)解結(jié)案。

　　梁先生想尋找一套學(xué)位房，方便兒子入讀心儀的小學(xué)。中介公司稱有一“筍盤”靠近某名校為該校的學(xué)位房。梁先生順利與賣家簽訂房屋買賣合同，并約定賣家必須遷出房屋內(nèi)所有戶籍人員。

　　其后，賣方卻一直通過拒絕收取訂金余額的手段來拒絕履約。經(jīng)了解，原來該房戶口中除了賣家之外，仍有賣家的妹妹及其兒子。為了使用該房學(xué)位，雖非產(chǎn)權(quán)人的賣家妹妹拒絕遷出戶口。賣家現(xiàn)稱簽訂合同之時(shí)并未看清遷出戶口合同的條款。

　　連線法官——

　　除遇上述原戶籍人員因?qū)W位而不肯遷出的情況外，還存在學(xué)位已被使用或者“假學(xué)位房”（中介稱房屋為某一學(xué)校學(xué)位房但實(shí)為附近其他學(xué)校），另外還有政策變化或?qū)W區(qū)調(diào)整等問題，都可能導(dǎo)致買房人無法實(shí)現(xiàn)入讀名校的購房目的。

　　而且，如果中介公司在推介房屋時(shí)，僅是口頭承諾“帶學(xué)位”，買房人在打官司時(shí)因舉證不能、證據(jù)不足，也可能遭遇敗訴。想購買學(xué)位房的家長(zhǎng)需要好好擦亮眼睛，把實(shí)際情況了解得清清楚楚，把合同訂得明明白白。

　　案例三

　　吳先生通過中介介紹向鄭小姐購買房屋，吳先生看過房子感覺很滿意，簽約過程也很順利，雖然房屋設(shè)有抵押，但合同已訂明“賣方保證對(duì)房產(chǎn)享有完整產(chǎn)權(quán)，保證房產(chǎn)權(quán)屬情況屬實(shí)，沒有侵犯第三人權(quán)益”等。吳先生很放心的簽訂了合同，支付了定金和首期款，安心坐等過戶、收樓，誰知只等到中介通知，原來這套房屋在簽約之前已經(jīng)被法院查封。

　　吳先生對(duì)這套房屋情有獨(dú)鐘，幾經(jīng)考慮還是想買下來。就和鄭小姐協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，鄭小姐同意盡快解決法院查封問題并配合辦理過戶手續(xù)。但最終鄭小姐并沒有能夠?qū)⒎课葸^戶給吳先生，吳先生起訴至法院，要求鄭小姐和中介公司連帶賠償損失。

　　法庭上，中介公司表示，在三方簽約前鄭小姐從沒有說明房屋存在查封問題，且簽約時(shí)間是星期五的晚上，雙方又急于簽約，無法去房管部門查檔，故認(rèn)為中介公司沒有過錯(cuò)。鄭小姐也辯解其在簽約時(shí)并不知道房屋已經(jīng)被法院查封。

　　法院最終判決，鄭小姐須向吳先生承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

　　連線法官——

　　隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，房屋交易頻繁、情況復(fù)雜，手持房產(chǎn)證的“業(yè)主”并不一定等同于對(duì)房屋享有完全的處分權(quán)。對(duì)于房屋是否設(shè)有抵押、是否被查封等情況，需要通過向房屋登記部門查詢才能準(zhǔn)確得知。

　　本案各方都急于簽約，在明知房屋設(shè)有抵押的情況下，沒有進(jìn)一步核實(shí)房屋權(quán)屬狀態(tài)，導(dǎo)致合同最終無法履行。

　　案例四

　　賴先生來廣州工作多年存下些積蓄，但還沒有取得廣州市戶口，見樓市一路看漲，趕緊通過中介找房子，很快就相中了老城區(qū)一套區(qū)位合適、總價(jià)不高的房子。

　　這套房屋的產(chǎn)權(quán)人是兄弟姐妹五人，但平時(shí)主要由柳先生負(fù)責(zé)管理。柳先生見賴先生開出的價(jià)錢比較理想，就與中介公司一道簽訂了三方協(xié)議。簽訂合同后，賴先生立馬行動(dòng)，從中介處拿到了房屋鑰匙，抓緊入場(chǎng)裝修�？墒墙又鴨栴}來了，柳先生的其他兄弟姐妹表示，不同意出售房屋，并來到裝修現(xiàn)場(chǎng)要求停止裝修。

　　賴先生無奈表示同意賠償10000元，希望能夠繼續(xù)提前裝修。但雙方最終無法完成交易，賴先生將柳先生訴至法院，柳先生在案件中提出了反訴。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為

　　雙方各自因購買資格和出售權(quán)限問題導(dǎo)致合同不能履行而要求解除合同，應(yīng)對(duì)合同解除承擔(dān)各自責(zé)任，由柳先生向賴先生退還定金，賴先生向柳先生賠償提前裝修損失10000元。

　　連線法官——

　　因?yàn)槭琴I賣合同，所以未涉及對(duì)中介公司的責(zé)任認(rèn)定。在進(jìn)行房屋交易及簽署合同時(shí)，無論買房人或賣房人，都不應(yīng)一味聽信中介公司“無問題既”“你放心啦”的表態(tài)，還是要謹(jǐn)慎細(xì)密對(duì)己負(fù)責(zé)，爭(zhēng)取做到“知己知彼”，特別是在限購政策調(diào)整的情況下，更應(yīng)該認(rèn)真讀清讀懂政策規(guī)定，否則到頭來不但“竹籃打水”白忙一輪，還可能需承擔(dān)額外的損失。

　　來源 | 荔灣法院