□法眼觀察

　　□法制網(wǎng)記者　陳磊

　　業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，應(yīng)該選擇怎樣的糾紛解決方式?

　　湖南省新邵縣某小區(qū)多名業(yè)主的選擇是，拒絕交納物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司訴至法院后，法院近日作出判決，由欠費(fèi)業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)。

　　2014年，石某等人在新邵某小區(qū)購買了商品房，并與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定了物業(yè)服務(wù)價(jià)格和違約金。

　　此后，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)管理服務(wù)，但石某等業(yè)主因不滿物業(yè)服務(wù)拒絕交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司多次催要無果后，訴至法院，請求法院判決欠費(fèi)業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)及違約金。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，石某等業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，事實(shí)清楚。

　　近日，法院作出一審判決，支持了物業(yè)公司的訴請。

　　在全國各地，業(yè)主因?yàn)閷ξ飿I(yè)服務(wù)不滿意而拒絕交納物業(yè)費(fèi)的案例并不少。

　　在重慶市，渝北區(qū)法院自2017年1月至7月共受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件2362件，超九成案件為物業(yè)索要物業(yè)費(fèi)。從已審結(jié)的案件來看，業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的主要原因之一，就是物業(yè)服務(wù)不到位、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵，

　　在北京市，自2012年至2016年，北京市二中院審結(jié)此類案件1399件，其中，因業(yè)主逾期不交物業(yè)費(fèi)致物業(yè)索要物業(yè)費(fèi)引發(fā)的糾紛占全部案件的九成以上。

　　中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副教授陳幽泓告訴《法制日報(bào)》記者，根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議，物業(yè)費(fèi)是一個(gè)法律關(guān)系清晰的債務(wù)關(guān)系。業(yè)主以物業(yè)公司未能提供滿意的物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)，需舉證因物業(yè)公司過錯(cuò)而給業(yè)主造成人身和財(cái)產(chǎn)損失，否則一旦物業(yè)公司訴至法院，業(yè)主在很大程度上會敗訴。

　　在北京市海淀區(qū)和諧社區(qū)發(fā)展中心研究員黃傳煒看來，業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量糾紛，應(yīng)依法予以解決。業(yè)主針對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的質(zhì)疑和不滿，首先要基于物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)，是否符合約定為判斷依據(jù)。

　　“業(yè)主的維權(quán)誤區(qū)，就是以個(gè)人感受來判定，這不是物業(yè)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，依法不具有法定效力�！秉S傳煒告訴《法制日報(bào)》記者，“依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主法定義務(wù)�！�

　　此類現(xiàn)象在實(shí)踐中頻發(fā)，根源何在?

　　陳幽泓認(rèn)為，業(yè)主通過拒交物業(yè)費(fèi)表達(dá)對物業(yè)服務(wù)的不滿，背后恰是小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司之間關(guān)系扭曲的體現(xiàn)。在前期物業(yè)合同關(guān)系中，是由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)形成物業(yè)合同關(guān)系，由于業(yè)主組織大面積缺位，業(yè)主整體與物業(yè)企業(yè)之間沒有直接的物業(yè)合同關(guān)系，所以對物業(yè)服務(wù)的服務(wù)水準(zhǔn)和價(jià)格水平，業(yè)主難以表達(dá)自己的真實(shí)意思，也不能行使選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的權(quán)利。

　　在陳幽泓看來，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，與物業(yè)企業(yè)對等的“合同關(guān)系”是業(yè)主大會及其代表業(yè)委會，而不是業(yè)主個(gè)人面對物業(yè)企業(yè)。

　　而黃傳煒認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的判定，是一個(gè)復(fù)雜、專業(yè)的內(nèi)容，不是業(yè)主個(gè)人和物業(yè)公司可以判定的。

　　黃傳煒建議，針對當(dāng)前物業(yè)管理實(shí)際，亟需引入第三方物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估監(jiān)理機(jī)制，可以由政府購買社會第三方物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)的服務(wù)，針對轄區(qū)物業(yè)小區(qū)服務(wù)進(jìn)行專業(yè)性評估監(jiān)理，構(gòu)建公平公正合理的物業(yè)管理新秩序。

　　“業(yè)主在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，也可以在物業(yè)合同中約定，由評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告作為判定依據(jù)，第三方評估監(jiān)理費(fèi)用，可以從物業(yè)費(fèi)中支出，也可以從小區(qū)公共收益收入中支出�！秉S傳煒說。

　　陳幽泓認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，一方面要限制前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，另一方面，要盡快成立業(yè)主組織或者通過業(yè)主共同決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、決定小區(qū)物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、服務(wù)方式等，從而結(jié)束前期物業(yè)階段，在小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間建立直接合同關(guān)系，使二者之間在合同的基礎(chǔ)上行使責(zé)權(quán)利。