四川法制報記者 陳博

　　●中介：賣房人寧愿雙倍賠定金，甚至是給賠償金，也要堅持解除合同

　　●律師：二手房交易糾紛大幅增多，最多一天接到近10起咨詢

　　●法院：成都武侯區(qū)2016年受理的二手房交易糾紛案件140件，2017年為255件

　　近兩年來，成都市二手房交易火爆，房價迅速上漲。價格的快速上漲，加速了交易糾紛數(shù)量的增長，再加上，2016年10月以及2018年5月15日出臺的住房限購限售政策的影響，房屋交易違約的情況也就更復(fù)雜了。

　　記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入2017年后，成都二手房交易糾紛就占到了所有交易糾紛的絕大多數(shù)，主要原因就是房價上漲后，一些按照漲價前簽訂的買賣協(xié)議，賣房者不認(rèn)了，反悔違約比比皆是。在巨大的利益落差面前，賣房者拿出的是什么樣的違約“借口”？購房是人生大事，那么二手房購買者該如何避免陷入糾紛？又該如何維權(quán)？連日來，四川法制報記者進(jìn)行了深入了解。

　　去年7月，在成都工作了幾年的劉曉潔決定買個二手房安家。后來她與賣房者簽好合同談好價格，并支付了5萬元定金，雙方約定待賣房者去銀行解除房產(chǎn)抵押后，便繼續(xù)履行交易細(xì)節(jié)，給劉曉潔辦理過戶手續(xù)。

　　然而就在這期間，這套位于成都中心城區(qū)的房子在市面上漲了20多萬元，劉曉潔還沒來得及慶幸自己“下手”早，便接到了房東解除合同或補(bǔ)增一定購房款的要求，由于合同中只是對賣房者違約解除合同的行為約定的是雙倍返還購房者定金，所以如果按照這個約定執(zhí)行，房東即使這次賠了5萬元，而后再按照漲價后的市場價賣給別人，也還可以多賣至少15萬元。劉曉潔只好無奈地接受了違約金。

　　劉曉潔的經(jīng)歷并非個案。記者通過走訪成都一些中介機(jī)構(gòu)了解到，很多購房者在交易中“走一圈”都遇到了這樣的結(jié)果。成都北門的一家鏈家中介的銷售人員告訴記者，二手房交易因房價波動而違約的在2017年以前很少，有違約的情況，其違約方也都是購房者，理由幾乎都是看上了別的房子，發(fā)現(xiàn)交易不劃算，要求退還定金。但到了2017年，尤其是前三季度違約明顯增多，幾乎每周都有，違約方一邊倒變成了賣房者，“全是來說房子漲了，這個價位賣了吃虧�！痹撲N售人員告訴記者，“他們（賣房者）要求，要么解除合同賠雙倍定金，要么就讓對方補(bǔ)錢�！�

　　成都南門的一家鏈家中介負(fù)責(zé)人告訴記者，“這附近二手房多，新盤開始限購后，去年賣房人違約的太多，我們?nèi)ズ唾彿咳藚f(xié)商，對方根本不同意（解除合同），堅持要買。買賣雙方只能直接面對面處理。”該中介負(fù)責(zé)人還說，盡管在中介擬的合同中約定了，如果賣房人違約要賠償買房人房屋總價的20%，而即使這樣，賣房人也幾乎寧愿雙倍賠定金，甚至是給賠償金，也要堅持解除合同。

　　2017年9月簽的合同，約定房屋售價129.8萬元，但到11月底，該套房子漲了50萬元左右，賣方開始不配合買方履行，最后直接堅定說不賣。這是北京盈科（成都）律師事務(wù)所律師彭偉晟經(jīng)手的一件典型案件，他受購房者委托進(jìn)行訴訟�！百u房者找的理由根本站不住腳，最后法院判決繼續(xù)履行合同�！迸韨リ烧f道，“我們在論證時，研究了很多類似案例，只要購房者在交易中沒有明顯過錯，幾乎法院都支持了繼續(xù)履行合同。但有些購房者咨詢時拿來的合同，一般采用中介公司提供的格式版本，很多問題都沒有約定清楚。如果出現(xiàn)糾紛，賣房者的違約成本較低，就會使其堅持解除合同�！�

　　彭偉晟告訴記者，“我從業(yè)11年，以往一年也就遇到一起這樣的交易糾紛法律咨詢，但去年大部分時間平均每月就能接到6-7起咨詢，其中購房者咨詢情況都是簽訂交易合同后，賣房者因漲價違約，想找理由解決履行。同時，賣方咨詢也是因?yàn)榉績r猛漲，自己不想再履行合同，咨詢我們想尋求合法解除合同的途徑。”

　　為進(jìn)一步了解二手房糾紛的變化，連日來，記者向超過10名代理相關(guān)民事糾紛案件的成都律師進(jìn)行了解。四川超環(huán)律師事務(wù)所律師林詩然專門從事房地產(chǎn)糾紛案件代理，他介紹，從2016年底左右二手房交易糾紛大幅增多，他本人最多一天接到近10起咨詢，委托代理幾天就會有一件。“核心問題就是賣方在合同基礎(chǔ)上想漲價出售或者違約不配合過戶，前來的賣方大部分都是以因?yàn)闈q價而反悔，或者本想賣房‘以小換大’卻因限購賣了無法輕易買到新房為主�！绷衷娙徽f。

　　在武侯區(qū)法院立案庭，立案一庭庭長謝黎明向記者介紹，從數(shù)據(jù)上看，2016年，武侯區(qū)受理的二手房交易糾紛案件為140件，2017年為255件，數(shù)據(jù)大幅度增長，起訴方雖然依舊是購房者，但訴求主張完全發(fā)生了顛倒，“以前是要求解除合同，退回定金，現(xiàn)在是一邊倒要求繼續(xù)履行合同。”

　　謝黎明還告訴記者，以前二手房交易糾紛爭議小，涉及金額也僅是幾萬元定金，所以大多可以在訴前調(diào)解成功。但現(xiàn)在兩方爭的是房產(chǎn)所有權(quán)，一套房子涉及到百萬以上，雙方幾乎不會做出讓步，所以訴前調(diào)解成功的幾率不足10%。”

　　武侯區(qū)法院民七庭是專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)糾紛案件的審判庭，庭長張聞武對近年來二手房交易糾紛發(fā)生的變化深有體會，“2016年底以前，購房者千方百計尋找協(xié)議中的漏洞，來解除交易合同，賣房者則堅持繼續(xù)履行協(xié)議；而這一年多則是購房者堅持履行協(xié)議，賣房者則千方百計想解除約定。”

　　張聞武告訴記者，這類二手房交易糾紛在審理和判決上難度很大，賣房人因漲價帶來的巨大心理落差而堅持違約，占了一多半，還有一種情況，就是受限購影響，一部分賣房人賣了房子后，就不具備再購房資格，也會堅持違約。同樣的，購房者簽交易合同之前不受限購影響，但限購之后如果解除合同，也不具備購買資格，因此，買賣雙方訴求是唯一的，也就把官司視作了一場房產(chǎn)“爭奪戰(zhàn)”。有些案件的卷宗就多達(dá)幾十頁，側(cè)面說明了雙方當(dāng)事人為打贏官司所做的充分準(zhǔn)備，處理起來難度大就在這里，矛盾尖銳，利益巨大，對法院來說，這類案件的判決要考慮法律效果、社會效果，甚至是執(zhí)行效果。

　　采訪中，張聞武告訴記者，賣房者違約一般會找各種理由借口，只要協(xié)議沒有明顯漏洞，法院會支持誠信一方作出有效判決。例如，一起涉案交易價約為105萬元的房產(chǎn)，購房者手續(xù)齊備交易中也沒有違約，期間這套房市場價上漲，賣房人以交易時間過長等理由反悔不賣，法院綜合案情最終依法判決繼續(xù)履行合同。

　　張聞武強(qiáng)調(diào)，一些賣房人以為自己違約，只需要雙倍賠償定金就可以，這種想法是錯誤的，法院的審判會根據(jù)雙方的訴訟主張來進(jìn)行，像現(xiàn)在這類糾紛，訴訟請求已幾乎從承擔(dān)定金責(zé)任轉(zhuǎn)向繼續(xù)履行合同和承擔(dān)違約責(zé)任。

　　張聞武特別強(qiáng)調(diào)：為了不讓不誠信的賣房人找到違約的借口，購房人必須要在交易中及時履行自己的義務(wù)，不要耽誤，如果實(shí)在有不可抗力的因素和其他合理因素導(dǎo)致交易延遲，要及時告知對方，并形成相應(yīng)證據(jù)。更重要的是，為了防止賣房人違約，簽合同前購房人要對購房合同認(rèn)真仔細(xì)研究，最好通過律師咨詢等方式，規(guī)避風(fēng)險。比如，武侯區(qū)法院審理的一起涉案交易價約為50萬元的小戶型，就是因?yàn)橘彿空叽嬖谶`反協(xié)議的行為，當(dāng)這套房子漲到80萬元時，賣房人就拿這條違約“說事”，要求解除合同。最后法院判決前調(diào)解結(jié)案，購房者雖獲賠8萬元，卻因沒有買到這套房而心有不甘。

　　張聞武還特別提醒，對要購買的二手房要認(rèn)清是否具有“權(quán)利瑕疵”，其中，普遍存在的“瑕疵”就是有些二手房原按揭貸款沒有還完，存在一定風(fēng)險。另外，像拆遷房或者沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)的房屋，都屬于“權(quán)利瑕疵”，均存在巨大風(fēng)險。

　　張聞武建議，如果二手房交易發(fā)生了糾紛，守約方要及時固定證據(jù)并提起訴訟，采取必要的財產(chǎn)保全措施，最大限度的依法保護(hù)自己的合法權(quán)益。