這個(gè)春節(jié)，新冠肺炎疫情打亂了大家的生活節(jié)奏，一些合同糾紛也逐漸顯現(xiàn)。
2月15日，浙江寧波海曙法院通過移動(dòng)微法院，辦結(jié)兩起因新冠肺炎疫情引發(fā)的租賃合同糾紛。
因?yàn)橐咔榈姆揽赜绊懥撕贤男校?span style="font-size: 12pt;">租賃合同能解除嗎？
案例一
原告是一名網(wǎng)約車司機(jī)，被告是某車輛租賃公司，原、被告雙方于2019年11月簽訂了《車輛租賃合同》，約定租賃期限為1年，租金為每月3000元。
原告于2020年2月15日訴至海曙法院，稱因新冠肺炎疫情影響，寧波市政府采取小區(qū)封閉政策，該情形構(gòu)成不可抗力，要求解除雙方之間的租賃合同，并要求被告退還押金9400元。
被告原定于2月20日復(fù)工，希望與原告繼續(xù)履行合同，表示若2月20日正常復(fù)工，愿意減免10日租金；若2月20日未如期復(fù)工，則愿意與原告再次協(xié)商租金減免事宜。
經(jīng)法官調(diào)解，原告最終接受被告的方案，同意繼續(xù)履行合同，并愿意與被告共同承擔(dān)因疫情影響減少的租金損失，于當(dāng)天下午3點(diǎn)申請撤回起訴。
案例二
原告孫某是寧波市海曙區(qū)某樓盤一間公寓的房主，被告王某是網(wǎng)約房經(jīng)營者。2018年11月，孫某將房屋租賃給被告王某用作網(wǎng)約房。雙方約定房屋租賃期間為5年，租金支付方式為押一付三，每月租金2750元。
2019年11月24日，被告按期支付了3個(gè)月的房租。隨后受新冠肺炎疫情影響，被告稱因出于社會(huì)責(zé)任，已經(jīng)全部取消春節(jié)訂單并全額退款，2020年1月底，其曾與原告協(xié)商租金減免事宜，原告未及時(shí)回復(fù)。2月2日，涉案房屋所在的樓房采取全封閉式管理，不允許外來人員進(jìn)入。被告認(rèn)為案涉房屋已無法正常使用，符合不可抗力情形，要求與原告解除合同。
原告于2020年2月5日聯(lián)系被告，表示愿意減免半個(gè)月房租，后期租金減免情況視疫情發(fā)展再協(xié)商，但被告堅(jiān)持解除合同。
原告于是在2月15日向海曙法院提交訴狀，訴稱原、被告雙方之間的合同長達(dá)5年，此次新冠肺炎疫情影響不足以影響合同的繼續(xù)履行，被告解除合同系違約行為，要求被告支付10000元違約金。
經(jīng)過調(diào)解，當(dāng)天下午5點(diǎn)，雙方通過移動(dòng)微法院達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，解除合同，被告同意支付2750元違約金，且不要求原告退還尚未到期的租金，但因其人在外地，無法前往寧波騰退涉案房屋，希望原告給予其一定騰退時(shí)間。原告也答應(yīng)等房屋封閉措施解除后再行騰退房屋。
法官說法
該兩起案件均是承租人以新冠肺炎疫情防控措施系不可抗力為由要求解除合同引發(fā)的糾紛。所以，我們需要了解，新冠肺炎疫情防控措施作為不可抗力是否構(gòu)成合同解除事由。
01 什么是不可抗力？
《民法總則》第一百八十條第二款規(guī)定：“不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況”。
02 本次新冠肺炎疫情是否構(gòu)成不可抗力？
當(dāng)前我國發(fā)生了新冠肺炎疫情，政府也采取了相應(yīng)疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當(dāng)事人來說，屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。
03 新冠肺炎疫情構(gòu)成不可抗力，是否必然導(dǎo)致合同解除？
不可抗力事由所引發(fā)的法律后果主要有兩種：
（一）部分或全部免責(zé)�！睹穹ǹ倓t》第一百八十條規(guī)定，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定�！逗贤ā返谝话僖皇邨l規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
（二）解除合同�！逗贤ā返诰攀臈l規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。
由此可見，當(dāng)前新冠肺炎疫情防控措施，雖然屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力，也并非必然導(dǎo)致合同免責(zé)解除。新冠肺炎疫情防控措施作為不可抗力，是否構(gòu)成合同解除免責(zé)事由，與合同履行期限、合同履行內(nèi)容、疫情影響程度及因果關(guān)系等相關(guān)。
具體到上述兩起案件，新冠肺炎疫情防控措施對該兩起案件合同履行產(chǎn)生了一定的影響，但該影響尚未達(dá)到令合同目的不能實(shí)現(xiàn)的程度，疫情結(jié)束后上述兩份租賃合同均可繼續(xù)履行，合同目的可以實(shí)現(xiàn)，故承租人無權(quán)以不可抗力為由要求解除合同。
目前，新冠肺炎疫情對旅游、運(yùn)輸、娛樂等行業(yè)產(chǎn)生的影響正逐漸顯現(xiàn)�？梢灶A(yù)見，因此次新冠肺炎疫情防控措施引發(fā)的租賃合同糾紛也將會(huì)陸續(xù)進(jìn)入司法程序。對此，法官建議當(dāng)事雙方在新冠肺炎疫情發(fā)生之后，根據(jù)新冠肺炎疫情防控措施對合同履行的影響，及時(shí)進(jìn)行溝通協(xié)商，按照公平和誠實(shí)信用原則變更合同條款或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，適當(dāng)降低或免除疫情防控期間的租金或適當(dāng)延長租期，盡量通過協(xié)商的方式，從源頭上減少糾紛產(chǎn)生。
來源：浙江天平微信公眾號 責(zé)任編輯：高翔
